Una propiedad puede tener título inscrito y aun así presentar limitaciones prácticas que afecten la construcción o el desarrollo. Por eso, la primera pregunta no debería ser únicamente: "¿Quién es el propietario?"
La pregunta más importante es: ¿puede esta propiedad servir legal y prácticamente para el proyecto que el comprador tiene en mente?
Uso de Suelo y Zonificación
Uno de los primeros aspectos que debe revisarse es el uso de suelo. La zonificación municipal y los certificados correspondientes pueden determinar si el comprador puede construir una casa, operar una actividad comercial, desarrollar varias unidades o utilizar la propiedad para un fin específico. Comprar sin confirmar esta información puede generar problemas serios después.
Disponibilidad de Agua
Otro aspecto fundamental es la disponibilidad de agua. En muchas zonas de Costa Rica, especialmente en comunidades costeras y rurales, la disponibilidad de agua puede incidir directamente en la viabilidad de un proyecto. Según la ubicación y el tipo de desarrollo, puede ser necesario revisar:
- Cartas de disponibilidad
- Asociaciones administradoras de acueductos (ASADAs)
- Disponibilidad de AyA
- Pozos u otras soluciones legales
Acceso
El acceso también es esencial. Una propiedad hermosa pero sin acceso legalmente seguro puede convertirse en un problema importante. El comprador debe entender si el acceso es público, privado, mediante servidumbre o si depende de la cooperación de un vecino. Esto debe verificarse antes del cierre, no después.
Revisiones Técnicas
Las revisiones técnicas también son importantes. La topografía, linderos, pendientes, condiciones del suelo, drenajes y limitaciones ambientales pueden afectar el costo y la viabilidad de la construcción. La revisión legal y la revisión técnica deben complementarse, porque una propiedad puede ser transferible desde el punto de vista legal, pero difícil o costosa de desarrollar en la práctica.
Preventa y Desarrollos Futuros
En proyectos en preventa o de desarrollo futuro, el comprador también debe entender cómo se estructuran los depósitos, cronogramas de pago, obligaciones de entrega y responsabilidades del desarrollador. El contrato debe ser claro, equilibrado y coherente con las expectativas del comprador.
Un Error Común que Evitar
Una debida diligencia adecuada ayuda a evitar un error común: comprar terreno únicamente por ubicación, precio o vista, sin confirmar si realmente puede servir para el propósito deseado.
En MG Law ayudamos a compradores a evaluar oportunidades inmobiliarias en Costa Rica con un enfoque legal práctico centrado en título, uso, acceso, servicios, contratos y protección durante el cierre.